基准利率下调后房贷

家人们，谁懂啊！最近是不是被“LPR史诗级下调”的消息刷屏了？朋友圈里一半在狂喜，一半在懵逼，还有一半在算自己到底能省多少钱（没错，当代网友可以有很多半）。每次央妈一出手，咱们这些“房奴”的小心脏就跟着扑通扑通的，生怕错过一个亿。今天，咱就来把这个事儿盘得明明白白的，看看这泼天的富贵到底能不能轮到你！

首先，得给刚上车或者准备上车的小白们道声恭喜。你们简直是天选之子，直接享受到了“开局即王者”的待遇。对于新申请房贷的你来说，这次LPR下调就是实打实的利好。银行会直接按照最新的、更低的5年期以上LPR作为定价基准，再加上银行规定的加点，你最终拿到的房贷利率会比之前申请的兄弟姐妹们低上一大截。简单来说，就是你的起跑线，已经是别人奋斗好几年的终点线了，是不是瞬间感觉人生都充满了阳光？办贷款的时候，腰杆子都能挺直不少。

好了，接下来轮到我们这些已经在还贷路上的“老司机”了。别急着开香槟，也别急着去银行门口拉横幅，情况稍微有那么一丢丢复杂。你的月供会不会降，什么时候降，取决于你当初和银行签下的“卖身契”……啊不，是《贷款合同》里是怎么约定的。这里面有两个关键选手：一个是“固定利率”，另一个是“LPR浮动利率”。

如果你当年选择了“固定利率”，那我只能说，兄dei，respect！你拥有一种泰山崩于前而色不变的沉稳。你的房贷利率在整个贷款期限内都是锁死的，无论外面的世界LPR是涨是跌，你自岿然不动，每月还款额稳定得像你老板画的饼。在降息周期里，这可能有点“扎心了老铁”，眼睁睁看着别人家的月供变少了，自己却纹丝不动。但换个角度想，如果未来进入加息周期，你就是全场最靓的仔！当初的选择，含着泪也要走完。

不过别担心，绝大多数朋友在2020年LPR改革后，都选择了“LPR浮动利率”。恭喜你，这次降息的福利，你是有份的！你的房贷利率计算公式是：LPR + 固定加点。这个“加点”数值，是在你办贷款时就定好了的，是你和银行当年“山盟海誓”时定下的，在整个还款期内都雷打不动。而LPR这个部分，则是会变动的。现在5年期LPR大幅下调，意味着你的利率公式里那个最大的变量变小了，总利率自然也就跟着下降，月供减少指日可待！

那么问题又来了，既然会降，为啥我下个月的月供账单还是老样子？别激动，别去@你的客户经理，人家可能已经被问麻了。这里就要引入一个神仙概念——“重定价周期”和“重定价日”。银行不是实时给你调整利率的，那样系统会直接“蚌埠住了”。通常，合同里会约定一个重定价周期，一般是一年。而重定价日，大部分人有两个选择：一个是每年1月1日，另一个是你的贷款发放日（也就是贷款周年纪念日）。

举个栗子！假设你的重定价日是每年1月1日。那么，无论今年LPR降了多少次，哪怕降得比你的体重还快，你都得淡定地等到明年的1月1日，银行才会根据上一年12月份公布的最新5年期LPR，来为你重新计算接下来一整年的房贷利率。所以，今年看到降息消息，你只需要心中窃喜，然后耐心等待新年钟声的敲响。如果你的重定价日是贷款发放日，比如你是6月18日办的贷款，那你就要等到明年的6月18日，银行才会给你“刷新”利率。赶紧翻出你的贷款合同，看看那个决定你钱包厚度的“命运之日”到底是哪天吧！

光说不练假把式，我们来算笔账，感受一下这波降息的“钞能力”。假设你贷款100万，30年等额本息还款。之前你的利率是4.2%（LPR 3.95% + 25个基点），这次5年期LPR史诗级下调25个基点，降到了3.95%。那么你的新利率就变成了3.95%（LPR 3.7% + 25个基点）。在4.2%的利率下，你每月月供大约是4890元。利率调整到3.95%后，每月月供变成了大约4744元。每个月能省下146块大洋！一年下来就是1752块！30年下来，总利息能省下超过5万元！这省下来的钱，买排骨它不香吗？四舍五入等于省出了一个豪华双开门大冰箱啊！

这里还有一个常见的误区需要敲黑板。很多朋友问：“LPR降了，我的公积金贷款利率降不降？”答案是：不跟！真不熟！公积金贷款自成一派，它的利率是由国家相关部门统一调整的，和商业贷款的LPR定价机制是两条完全不同的赛道。所以，如果你是纯公积金贷款，这次LPR下调，你只能当个“吃瓜群众”了。如果是组合贷，那么你只有商业贷款那一部分会享受到LPR下调的红利。

搞清楚了这些，你是不是对自己的房贷情况了如指掌了？现在，你不需要天天盯着财经新闻焦虑，也不用羡慕那些刚上车的朋友。只需要拿出你的小本本，记下自己的重定价日，然后满怀期待地等着“降薪”……哦不，是“降息”日的到来。生活嘛，就是这样，在漫长的还贷路上，偶尔捡到一块糖，也能甜上好一阵子。

所以问题来了，既然每个月能少还一百多块，那是不是意味着你可以心安理得地多点一杯奶茶，还是说，这一百多块其实从一开始就不属于需要你还的钱？

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